สินเชื่อบ้าน ทำไมกู้ไม่ผ่าน ทำอย่างไรจึงจะผ่าน

                รายได้ไม่พอผ่อน คำแนะนำ บ้านไม่เข้าตา คำแนะนำกว่าจะหาบ้านที่ถูกใจ กว่าจะเจรจาต่อรองจนได้ราคาที่พอใจ กว่าจะเลือกดอกเบี้ยและสถาบันการเงินที่โดนใจ แต่…ต้องตกใจสุดๆ เมื่อสถาบันการเงินปฏิเสธคำขอสินเชื่อ!!! นี่เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นแล้วกับคน 30% ที่ขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เพราะทั้งนักวิชาการ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และนายแบงก์ ต่างให้ข้อมูลเดียวกัน

สังศิต พิริยะรังสรรค์ ประธานคณะกรรมาธิการการคลัง การธนาคารและสถาบันการเงิน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ระบุว่า มีลูกค้ากว่า 30% ถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อโดยอ้างว่า “ติดเครดิตบูโร” อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย บอกว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ก้าวกระโดดขึ้นมาถึง 30% ของจำนวนผู้ที่ขอสินเชื่อ

ชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการอาวุโส ธนาคารกสิกรไทย ยอมรับเช่นเดียวกันว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารกสิกรไทยในปัจจุบันอยู่ที่ราวๆ 30% ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อย หรือประมาณ 5% จากปีผ่านมา และที่น่าตกใจกว่านั้น คือ การปฏิเสธสินเชื่อมีแนวโน้มที่จะเพิ่มมากขึ้นอีก เพราะธนาคารจะเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้นในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน

การพิจารณาสินเชื่อก็ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของธนาคารเขาไป แต่เราในฐานะคนขอกู้ โดยเฉพาะสินเชื่อบ้าน จะต้องรู้ให้ได้ว่า ทำไมถึงถูกปฏิเสธสินเชื่อ และทำอย่างไรจึงจะไม่เป็น 1 ในคน 30% ที่กู้ไม่ผ่าน  โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารจะกำหนดให้ผ่อนค่างวดสำหรับสินเชื่อบ้านในแต่ละเดือนไม่เกิน 40% ของรายได้ หรือในบางธนาคาร เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กำหนดไว้เพียง 1 ใน 3 ของรายได้ แต่รายได้ที่ธนาคารจะนำมาคำนวณจะต้องเป็น “รายได้สุทธิ”  เพราะรายได้ที่ธนาคารจะนำมาคำนวณหาความสามารถในการผ่อนชำระแต่ละเดือน ไม่ได้เป็นรายได้ทั้งหมดที่เราได้รับ แต่จะเป็นรายได้ที่หักภาระหนี้ต่อเดือนที่มีอยู่ทั้งหมด และเมื่อรู้ความสามารถที่จะผ่อนชำระได้ในแต่ละเดือนแล้ว ธนาคารก็จะนำไปคำนวณเป็นวงเงินกู้ที่เหมาะสม แต่วงเงินนี้จะต้องนำไปผูกกับอัตราดอกเบี้ยในขณะนั้นด้วย

ลองมาดูกรณีของ “คุณหนี้มาก” ว่า ทำไมเขาถึงถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทั้งๆ ที่เขาเป็นผู้บริหารบริษัทขนาดใหญ่มีเงินเดือนสูงถึงเดือนละ 4 หมื่นบาท ซึ่งหมายความว่า เขามีความสามารถจะผ่อนบ้านเดือนละ 1.6 หมื่นบาท (40% ของรายได้) เขาตัดสินใจซื้อบ้านราคา 2.5 ล้านบาท โดยควักเงินออมไปเป็นเงินดาวน์ 5 แสนบาท และยื่นกู้ 2 ล้านบาท ซึ่งเมื่อคำนวณที่อัตราดอกเบี้ย 7% เขาสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ในวงเงิน 2 ล้านบาทได้  แต่ “คุณหนี้มาก” ก็มีหนี้มากสมชื่อจริงๆ เพราะเขามีภาระหนี้ต่อเดือนรวมกันทุกรายการเป็นเงิน 2 หมื่นบาท แม้ว่า เขาไม่เคยจะผิดนัดชำระเจ้าหนี้รายไหนเลยแม้แต่งวดเดียว ไม่มีประวัติด่างพร้อยปรากฏอยู่ในเครดิตบูโร  นั่นเท่ากับว่า “คุณหนี้มาก” มีรายได้สุทธิเพียงแค่ 2 หมื่นบาท และ 40% ของรายได้สุทธิจึงเหลือ 8 พันบาท ทำให้เขาสามารถกู้เงินได้เพียง 1 ล้านบาท  “ถ้าภาระหนี้ไม่มาก ธนาคารพอจะอนุมัติให้เกิน 40% ของรายได้สุทธิได้นิดหน่อย แต่ถ้ารายได้ไม่พอตามวงเงินที่ขอกู้ และต้องลดลงวงเงินกู้ลงมามาก ธนาคารก็อาจจะเลือกที่จะปฏิเสธคำขอสินเชื่อก็ได้” ชาติชาย กล่าว

ดังนั้น จึงไม่ใช่เรื่องแปลกเลย ที่คนเงินเดือนหลายหมื่น แถมไม่มีประวัติเสียๆ ในเครดิตบูโร แต่กลับไม่ได้รับอนุมัติ

ชาติชาย ตั้งข้อสังเกตว่า สาเหตุสำคัญที่ทำให้การปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจากกรณี “ภาระหนี้ต่อรายได้เกินเกณฑ์” เป็นผลมาจากภาระหนี้ของคนไทยเพิ่มขึ้นมากในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา “หลังจากเศรษฐกิจฟื้นตัวในปี 2544 ผู้บริโภคก่อหนี้มากขึ้น เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล จะเห็นได้จาก 3 ปีที่ผ่านมาสินเชื่อบุคคลในกลุ่มนันแบงก์โตกว่า 70% ต่อปี ธนาคารต่างประเทศ 24% ธนาคารไทย ทรงๆ แต่เฉลี่ยแล้วเพิ่มขึ้น 22% เป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน” ชาติชาย กล่าว และภาระหนี้เหล่านี้ เราไม่สามารถปกปิดเอาไว้ได้ เพราะสถาบันการเงินสามารถตรวจสอบได้จากข้อมูลของเครดิตบูโร

เมื่อรายได้ของเราเพียงคนเดียวไม่เพียงพอที่จะผ่อนบ้าน วิธีการที่คุ้นเคยกันก็คือไปตามหา “ผู้กู้ร่วม” เพื่อทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระมีมากขึ้น  แต่ผู้กู้ร่วมก็ต้องอยู่ในหลักเกณฑ์ที่แต่ละธนาคารกำหนดไว้ด้วย เช่น ธอส. กำหนดเงื่อนไขสำหรับการกู้ร่วมไว้ว่า…

“มีผู้กู้ร่วมได้ไม่เกิน 1 คน ไม่นับรวมผู้กู้ร่วมที่เป็นคู่สมรส บุตร บิดามารดา หรือพี่น้อง ผู้กู้ร่วมทุกคนต้องร่วมอยู่อาศัยในหลักประกันและสามารถร่วมผ่อนชำระหนี้ได้อย่างแท้จริง… ผู้กู้ร่วมที่ไม่ใช่คู่สมรสและบุตรจะต้องถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ที่จำนองด้วย”

แต่ถ้าไม่อยากจะรบกวนใคร ก็อาจจะยอมลดขนาดความฝันลงมาให้อยู่ในความสามารถที่จะซื้อได้ ซึ่งในกรณีของ “คุณหนี้มาก” ก็อาจจะซื้อบ้านที่ราคา 1.5 ล้านบาทแทน โดยควักเงินตัวเอง 5 แสนบาท และกู้อีก 1 ล้านบาท

หรือถ้าตกหลุมรักบ้านหลังนั้นจนถอนตัวไม่ขึ้น ก็อาจจะเพิ่มเงินตัวเองเป็น 1.5 ล้านบาท และกู้อีก 1 ล้านบาท

จามรี เศวตจินดา ผู้ช่วยผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ บอกว่า ทางเลือกหนึ่งสำหรับลูกค้าที่เจอปัญหาเช่นเดียวกับ “คุณหนี้มาก” คือ ไปลดหนี้เดิมที่มีอยู่

“ลูกค้า ธอส.บางคนไปปิดบัญชีบัตรเครดิต แล้วก็เอาข้อมูลกลับมาขอกู้ใหม่ ซึ่งสามารถทำได้ทันทีหลังจากปิดบัญชีเรียบร้อยแล้ว แต่ถ้าเป็นการลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือน โดยการประนอมหนี้ ก็ต้องขอดูประวัติการผ่อนชำระสัก 2-3 เดือนก่อน” จามรี กล่าว

แม้ว่าธนาคารจะไม่ใช่ “โรงรับจำนำ” ที่จะพิจาณาแต่หลักประกัน แต่ในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารจะพิจารณาความสามารถของผู้กู้ควบคู่ไปกับหลักประกันเสมอ เพื่อลดความเสี่ยงในกรณีที่ลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ได้ ธนาคารสามารถนำทรัพย์มาขายทอดตลาดได้ตามที่กฎหมายกำหนด

จามรี ระบุว่า “การพิจารณาหลักทรัพย์จะมองไปถึงว่า ในกรณีที่ลูกหนี้ไม่สามารถผ่อนชำระได้ สินทรัพย์ชิ้นนั้นจะมีสภาพคล่องหรือไม่ เพราะฉะนั้นถ้าเห็นว่า ไม่เหมาะสม เช่น อยู่ในสภาพแวดล้อมไม่เหมาะสม ไม่มีทางเข้าออก หรือสภาพบ้านเสื่อมโทรมมาก ก็ไม่ให้กู้” นอกจากนี้ มูลค่าของบ้านจะผูกพันกับวงเงินกู้ เพราะธนาคารจะมาประเมินมูลค่าหลักประกัน แล้วจึงกำหนดเป็นวงเงินกู้ และน้อยครั้งที่ธนาคารจะให้วงเงิน 100% ของราคาประเมิน

ธอส.กำหนดอัตราส่วนวงเงินกู้ต่อหลักประกันประเภทต่างๆ ไว้ดังนี้ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 85% แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียม จะเหลือเพียง 70-80% ของราคาประเมินเท่านั้น ฉะนั้นบ้านที่มีราคาประเมินต่ำ ก็จะได้วงเงินกู้ต่ำไปด้วย ซึ่งอาจจะต่ำกว่าวงเงินที่เราต้องการ

มาดูกรณีของ “คุณบ้านแก่” ที่แม้ว่า คุณสมบัติส่วนตัวจะเข้าเกณฑ์และรายได้มากพอที่จะกู้ได้ แต่ธนาคารก็ปฏิเสธคำขอสินเชื่อของเขา นั่นเพราะบ้านที่เขาจะซื้อ นอกจากจะอยู่ก้นซอยหาทางเข้าออกแทบไม่เจอแล้ว สภาพบ้านก็ทรุดโทรม จนเกินจะซ่อมแซม

ถ้าธนาคารยื่น “คำปฏิเสธอย่าง อ่อนๆ” โดยการให้วงเงินกู้ต่ำกว่าวงเงินที่ต้องการ เราก็คงต้องวิ่งหาเงินส่วนที่ยังขาดจากช่องทางอื่นมาเพิ่มเติม

แต่ถ้าธนาคารปฏิเสธสินเชื่อด้วยเหตุผลเดียวกับ “คุณบ้านแก่” แล้วละก็ คำแนะนำเดียวที่เป็นไปได้ คือ “เปลี่ยนเป้าหมายใหม่” ไปมองหาบ้านที่มีความเป็นไปได้มากกว่านี้

จามรี แนะนำว่า ถ้าเป็นบ้านในโครงการบ้านจัดสรร ไม่ว่าจะเป็นรายเล็กรายใหญ่ ก็อาจจะลดปัญหาในข้อนี้ไปได้ เพราะอย่างน้อยธนาคารก็เชื่อฝีมือของผู้ประกอบการบ้านจัดสรรว่า คงไม่ทำให้บ้านในโครงการนั้นย่ำแย่จนขายต่อไม่ได้

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์
( 4 มิถุนายน 2550 )

แบ่งปัน :
  • Print
  • Facebook

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติม

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>